Средняя цена квадратного метра в кондоминиумах Пхукета составила 149 070 бат в 2025 году, по данным Colliers Thailand. На 2026 год прогноз той же компании — около 150 000 бат, то есть рост менее 1%. Период быстрого удорожания закончился.

 

Валовая доходность считается от цены покупки и не учитывает расходы. Обзоры первой половины 2026 года дают по кондоминиумам 5–8% валовыми, по управляемым виллам — 7–9%. Чистая обычно на 1,5–2,5 пункта ниже.

 

Доходность зависит от района и проекта, поэтому цифру из презентации стоит сверять с реальными ценами на квартиры и виллы на Пхукете. Банг Тао, Лагуна и Сурин дают самые высокие ставки краткосрочной аренды, Раваи и Пхукет-таун — самые низкие.

 

 

Застройщики предлагают гарантированную доходность 5–7% годовых на срок от 3 до 10 лет. Гарантия — обязательство застройщика, а не свойство объекта: её цена равна платёжеспособности компании.

 

Источник выплат часто заложен в саму цену. Если юнит продан на 20% дороже сопоставимых объектов, то после окончания гарантийного периода доход возвращается к рыночным 3–5% годовых, но уже от реальной стоимости объекта. На фактически вложенные деньги это даёт 2,5–4,2% — вдвое меньше заявленной цифры.

 

Условие входа в рентальный пул — мебель из пакета застройщика и запрет менять интерьер. Личное проживание собственника ограничено, обычно 30 днями в году.

 

 

 

Цена по средней ставке 149 070 бат за м² — 5 217 000 бат. При валовой доходности 7% объект приносит 365 000 бат в год. Из этой суммы вычитаются комиссия управляющей компании 25% (91 250 бат), платежи за обслуживание по 60 бат за м² в месяц (25 200 бат) и примерно 25 000 бат на страховку, мелкий ремонт и налог на недвижимость.

 

Остаётся 223 550 бат, то есть 4,3% от цены объекта. С учётом сбора за переход права 2% и юридической проверки около 1% вложения растут до 5 378 000 бат, а чистая доходность падает до 4,2%. Возврат вложений без учёта роста цены — 24 года.

 

 

Вилла даёт более высокую валовую доходность, но расходы другие. Бассейн, сад, охрана и ремонт стоят 15 000–50 000 бат в месяц против 2 100 бат у студии 35 м².

 

Вилла менее ликвидна: срок экспозиции при перепродаже — от 6 до 18 месяцев. Землёй под виллой иностранец владеть не может: остаётся аренда на срок до 30 лет по статье 540 Гражданского и торгового кодекса.

 

 

Средний тариф отелей Пхукета вырос на 5% при падении загрузки на 6% — такие данные по итогам 2025 года приводит C9 Hotelworks в обзоре за март 2026 года. Перемножение этих величин даёт изменение дохода на доступный номер около минус 1,3%: рынок удерживает цену, жертвуя заполняемостью.

 

Разброс по районам шире средней цифры. В Сурине тариф вырос на 21% при падении загрузки на 9%, в Банг Тао — на 20% при минус 2%. Патонг держит самую высокую заполняемость острова, но и она упала на 8%.

 

Предложение растёт. В 2026 году на Пхукете открывается около 3 872 номеров в 18 отелях, в портфеле на 2026–2030 годы — 41 проект. Иностранные прибытия в Таиланд за восемь месяцев 2026 года снизились на 3,1%, по предварительным данным Министерства туризма и спорта от 1 сентября 2026 года.

 

 

Квота иностранной собственности в кондоминиумах остаётся на уровне 49% общей площади здания по статье 19 bis Закона о кондоминиумах B.E. 2522. Предложение поднять её до 75% обсуждается с 2024 года, но законопроект в парламент не внесён, и на 2026 год норма не изменилась.

 

Иностранный покупатель платит полный сбор за переход права — 2% от оценочной стоимости. Льготная ставка 0,01%, действующая с 1 июля 2026 по 30 июня 2027 года, доступна только гражданам Таиланда и объектам до 7 млн бат.

 

Аренда сроком менее 30 дней по общему правилу требует гостиничной лицензии по Закону об отелях B.E. 2547. Провинция Пхукет обязала объекты краткосрочного размещения подтвердить легальный статус к 31 марта 2026 года, поэтому расчёт по посуточным ставкам корректен только для объектов с лицензией.

 

 

Ориентир для расчёта на 2026 год — 4–6% чистыми при профессиональном управлении и легальном статусе объекта. Цифры выше 8% в презентации означают либо гарантию, заложенную в цену, либо валовую доходность без вычета расходов.

 

Три проверки перед сделкой: фактическая загрузка объекта за последние 12 месяцев вместо прогноза, цена за квадратный метр против средней по району, наличие гостиничной лицензии при расчёте по посуточной аренде. Рост цен менее 1% означает, что зарабатывать придётся на аренде, а не на перепродаже.