Как купить квартиру в Грузии нерезиденту: пошагово
10 Августа, 2026
Купить квартиру в Грузии иностранцу проще, чем почти в любой другой стране региона: нет разрешительных процедур, нет ограничений по гражданству, нет требования иметь местного партнёра. Сделка занимает один день. Проблема не в процедуре — проблема в выборе объекта: недвижимость в Грузии сейчас продаётся в основном на стадии строительства, а готовых работающих зданий с юнитами в наличии единицы. Batumi Tower — как раз тот случай, когда здание уже сдано, отель внутри работает, и апартаменты можно посмотреть вживую, а не на рендере. Ниже — вся процедура по шагам.
Процедура целиком
Шаг | Что делаете | Срок |
1 | Выбираете тип объекта | — |
2 | Проверяете в Публичном реестре | минуты, онлайн |
3 | Открываете счёт в банке | от часа до нескольких дней |
4 | Заключаете договор у нотариуса | 1 день |
5 | Регистрируете право собственности | от 1 рабочего дня |
6 | Подаёте на ВНЖ (опционально) | 10–30 дней |
7 | Решаете, что делать с объектом | — |
Шаг 1. понять, что вы покупаете
На грузинском рынке три типа объектов:
Тип | Плюсы | Минусы |
Строящийся | Дешевле на входе, выбор этажа | Риск по срокам, покупаете обещание |
Готовый без сервиса | Дешевле готового с управлением | Сдавать будете сами |
Готовый с гостиничным управлением | Работает с первого дня, ноль операционки | Выше входной билет |
Третий тип на рынке представлен слабо — таких зданий в Батуми буквально несколько. Это и есть причина, по которой в них стоит смотреть первыми: выбор ограничен и не расширяется.
Шаг 2. проверить объект в публичном реестре
Грузия оцифровала земельный кадастр раньше многих европейских стран. Выписка из Публичного реестра (Sajaro Reestri) показывает:
● кто собственник
● есть ли обременения, залоги, аресты
● есть ли судебные споры
● точные границы и площадь объекта
Выписку можно заказать онлайн, стоит копейки, делается за минуты. Не пропускайте этот шаг, даже если продавец кажется абсолютно надёжным.
Шаг 3. открыть счёт в грузинском банке
Формально не обязательно, но практически необходимо: расчёты, коммунальные платежи, получение арендного дохода.
● Основные банки — TBC и Bank of Georgia, оба работают с нерезидентами
● Нужен загранпаспорт и, как правило, личное присутствие
● TBC даёт ипотеку нерезидентам. Условия зависят от объекта: по сданным зданиям с работающей управляющей компанией они заметно лучше, чем по стройке
Шаг 4. заключить договор у нотариуса
Сделки с недвижимостью в Грузии оформляются нотариально. Договор составляется на грузинском; если вы не владеете языком, нужен присяжный переводчик — он присутствует при подписании.
Что должно быть в договоре:
● точная идентификация объекта по кадастровому номеру
● цена и порядок расчётов
● сроки передачи
● ответственность сторон
● опись мебели и техники отдельным приложением, если объект продаётся с обстановкой
Стандартная практика: деньги закладываются на эскроу-счёт или переводятся после регистрации права. Не передавайте полную сумму до регистрации.
Шаг 5. зарегистрировать право собственности
Регистрация в Публичном реестре — от одного рабочего дня, госпошлина небольшая. После регистрации вы получаете выписку, подтверждающую право собственности. Это ваш основной документ.
С этого момента вы собственник со всеми правами: продавать, сдавать, дарить, наследовать. Иностранцы в Грузии в правах на недвижимость приравнены к гражданам.
Шаг 6. Оформить ВНЖ, если планируете
Если стоимость объекта по оценке от $100 000, вы имеете право подать на вид на жительство. Процедура отдельная от покупки, занимает 10–30 дней.
Важно: считается оценочная стоимость, а не цена в договоре. Оценку делает сертифицированный оценщик.
Шаг 7. решить, что делать с объектом дальше
Сценарий | Что требуется от вас | Доходность |
Жить самому | Ничего | — |
Сдавать самостоятельно | Платформы, уборка, заселение, коммуникация | Средняя, минус ваше время |
Передать в управление | Ничего | Выше, без операционки |
В комплексах с гостиничным оператором апартамент включается в общий пул: управляющая компания берёт на себя продвижение, бронирования, заселение, уборку и обслуживание. Вы получаете доход на счёт.
По объектам класса Batumi Tower окупаемость — 3–5 лет. С учётом того, что Аджария приняла свыше 2 миллионов туристов за 2022 год и поток продолжает расти, загрузка держится высокой большую часть года.
Налоги коротко
Налог | Ставка |
На недвижимость | до 1%, для нерезидентов при условиях — 0% |
С дохода от аренды | 5% |
При продаже после 2 лет владения | 0% |
Это одна из самых мягких систем в регионе, и именно она делает грузинскую недвижимость привлекательной для тех, кто считает чистую доходность, а не валовую.
Где сейчас реально есть готовые юниты
Ключевой момент, о котором мало пишут в обзорах. Первая линия Старого бульвара застроена — новых участков там нет и не будет. Всё, что можно купить в готовом виде на лучшей локации Батуми, уже существует, и количество этих объектов не растёт.
Batumi Tower | |
Высота | 205 м — самое высокое здание Кавказа |
Локация | Старый бульвар, 200 м до пляжа |
Отель внутри | Le Méridien Batumi 5★ |
Ещё внутри | Казино Empire, SPA, крытый и открытый бассейны, конференц-залы |
Оснащение | Климат Daikin, лифты Mitsubishi, room service 24/7 |
Плотность | 4 апартамента на этаж |
Статус | Сдано и функционирует |
Такие окна не бывают открыты бесконечно.
